此页面上的内容需要较新版本的 Adobe Flash Player。

获取 Adobe Flash Player

司法服务
站内搜索 更多
bet356 是真的吗
频道专区
联系我们
邮编: 223005
传真: 0517-83579901
地址: 淮安市经济技术开发区福州路18号
首页 >> 法律故事 >> 正文

无证预售商品房:合同效力与释法说理

发布时间:2019-03-21 发布人: 浏览次数:

人民法院在审理开发商无预售许可证明销售商品房纠纷案件时,应当如何认定预售合同的效力?本来按照司法解释和相关答复,认定合同无效是铁板钉钉的事而且不成问题。在长期的司法审判实务中,包括最高法院在内的各级法院实际上也是照此审理的。

然而,在近年来房价暴涨情势下,出现不少开发商自爆无证售房请求确认预售合同无效的案件。对此,有不同法院作出了理解不一、截然不同的判断:有的按常规仍然根据《商品房买卖合同司法解释》第2条规定,认定无证预售合同无效;有的另辟蹊径以开发商违反诚实信用原则等为由,认定无证预售合同有效。刚过不久的2018年12月29日,西安中院对闻天公司自爆无证预售请求确认合同无效案作出终审判决:撤销长安区法院认定无证预售合同无效的判决,驳回闻天公司诉讼请求。

两级法院对于上述纠纷案件的不同观点,引起了社会舆论的强烈关注和热烈讨论。总体而言,社会舆论偏向于质疑长安区法院一审判决而支持西安中院终审判决。而这些质疑与支持的立基点,基本上均为诚实信用和社会效果。那么,除此以外,还有没有其他的思考方向和裁判逻辑呢?

本文根据现行有效的法律规定和司法解释,并按照法律适用和释法说理的要求,对前述两类判决的是非曲直、所涉问题的法律判断加以探讨分析。


一、同案异判:合同效力与裁判理由

西安房地产开发商闻天公司在商品房售出两年后,以无证销售致合同无效为由将12名购房者告上法庭。

西安市长安区法院一审判决认为:“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:‘出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。’……本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质。如涉案合同系商品房预售合同,则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同,如涉案合同非商品房预售合同,则反之。……因此,本院认为涉案合同应为商品房买卖合同。因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证,故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。本院已向被告李琛茹释明合同无效之后果,因法庭辩论已经终结,且被告李琛茹仍坚持其答辩意见,故其可另案起诉,本案不予处理。”[1]

在此之前,2016年北京市密云区法院、2018年西安市未央区法院,均以同样的根据、相同的理由认定商品房无证预售合同无效。[2]

首页上一页1234下一页尾页